Combining retirement savings and real estate ownership in the Netherlands

Many Dutch households find themselves in a peculiar financial position. On paper, they appear wealthy: they own a home and accumulate substantial pension savings through their employment. In practice, however, they often face high mortgage debt and have limited access to liquid savings. This combination results in what this dissertation refers to as long household balance sheets: large but illiquid assets on the one hand, and long-term liabilities on the other.

This situation is largely the result of policy choices. The Dutch tax system encourages homeownership through instruments such as mortgage interest deductibility, leading households to take on high mortgage debt. At the same time, participation in funded occupational pension schemes is mandatory for most workers, with pension savings largely inaccessible until retirement. As a result, financial resources are locked away, even though households may need flexibility earlier in life – most notably when purchasing a home.

This dissertation examines whether this tension can be reduced by better integrating pension savings and homeownership. The central question is whether pension assets can be used more flexibly to support housing finance, while still safeguarding adequate retirement income and avoiding negative effects on the housing market.

The research first analyses how the Dutch pension, tax, and housing systems interact to produce long household balance sheets. It then draws on comparative insights from Germany, the United Kingdom, and Switzerland. These countries have adopted different approaches to linking retirement savings and housing. In particular, the Swiss system – where pension assets can be used under strict conditions to finance owner-occupied housing – provides valuable lessons for the Dutch context.

Building on these insights, the dissertation develops a concrete policy proposal: a regulated early withdrawal mechanism that allows households to use part of their pension savings for the purchase or improvement of a primary residence. Access is subject to clear safeguards, including caps on withdrawals, age-related limits, and repayment obligations upon sale of the property. Taxation remains deferred as long as the funds are used for housing or retirement purposes.

Crucially, the model does not undermine the pension system or encourage excessive borrowing. Early withdrawals are treated as a form of housing finance and remain subject to existing loan-to-value and affordability rules. This ensures that pension adequacy is preserved and that housing market risks are contained.

The findings show that such a model can provide households with greater financial flexibility at key moments in the life course – especially when entering the housing market – while maintaining the long-term integrity of the pension system. By bringing pension and housing policy closer together, the proposed framework offers a coherent response to a long-standing structural imbalance in Dutch household finance.

This dissertation demonstrates that a more integrated approach to pensions and housing is both feasible and desirable. When carefully designed, it can strengthen household resilience, improve life-cycle financial planning, and contribute to a more stable and equitable financial system.

___

Veel Nederlandse huishoudens hebben een paradoxale financiële situatie. Aan de ene kant bezitten zij een woning en bouwen zij via hun werk een aanzienlijk pensioen op. Aan de andere kant hebben zij vaak hoge hypotheekschulden en weinig vrij beschikbaar spaargeld. Dit betekent dat huishoudens op papier vermogend zijn, maar in het dagelijks leven weinig financiële ruimte ervaren. In dit proefschrift wordt deze situatie aangeduid als een lange huishoudbalans: grote, maar moeilijk toegankelijke bezittingen tegenover langdurige schulden.

Deze structuur is geen toeval. Het Nederlandse beleid stimuleert eigenwoningbezit via fiscale regelingen zoals de hypotheekrenteaftrek, waardoor huishoudens vaak hoge hypotheken aangaan. Tegelijkertijd verplicht het pensioenstelsel werknemers om te sparen in kapitaalgedekte pensioenregelingen, waarvan het opgebouwde vermogen pas bij pensionering beschikbaar komt. Het gevolg is dat geld vastzit in verschillende “potjes”, terwijl huishoudens juist in eerdere levensfasen – zoals bij het kopen van een woning – behoefte hebben aan financiële flexibiliteit.

Dit proefschrift onderzoekt of deze spanning kan worden verminderd. De centrale vraag is of het mogelijk is om pensioenopbouw en woningfinanciering beter op elkaar af te stemmen, zodat huishoudens minder afhankelijk zijn van hoge schulden, zonder dat hun pensioen op latere leeftijd in gevaar komt of de woningmarkt wordt verstoord.

Om deze vraag te beantwoorden, wordt eerst gekeken naar hoe het Nederlandse pensioen-, belasting- en woningstelsel samen functioneren. Vervolgens vergelijkt het onderzoek Nederland met Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Zwitserland. Deze landen laten zien dat er verschillende manieren bestaan om pensioensparen en wonen met elkaar te verbinden. Vooral het Zwitserse systeem, waarin onder strikte voorwaarden pensioenvermogen kan worden ingezet voor de aankoop van een eigen woning, biedt waardevolle inzichten voor de Nederlandse context.

Op basis van deze vergelijking ontwikkelt het proefschrift een concreet beleidsvoorstel: een gereguleerd systeem van vervroegde opname van pensioenvermogen voor woondoeleinden. In dit model kunnen huishoudens onder duidelijke voorwaarden een deel van hun pensioen gebruiken voor de aankoop of verbetering van hun eigen woning. De opname is gemaximeerd en gekoppeld aan leeftijd en het opgebouwde vermogen, en wordt bij verkoop van de woning in principe terugbetaald. Fiscaal blijft het systeem neutraal: belastingheffing wordt uitgesteld zolang het geld wordt gebruikt voor wonen of pensioen.

Belangrijk is dat dit voorstel geen vrijbrief is om pensioenvermogen onbeperkt op te nemen. Integendeel: het model bevat waarborgen om te voorkomen dat het pensioen op latere leeftijd tekortschiet en om te zorgen dat de woningmarkt niet verder onder druk komt te staan. Vervroegde opname wordt behandeld als een vorm van woningfinanciering, waardoor bestaande regels voor maximale hypotheekverstrekking blijven gelden.

Het onderzoek laat zien dat een dergelijk systeem huishoudens meer financiële ruimte kan geven op momenten dat dit het meest nodig is, met name bij het kopen van een woning. Tegelijkertijd blijft het pensioenstelsel solide en toekomstbestendig. Daarmee biedt dit proefschrift een nieuw perspectief op een hardnekkig probleem in de Nederlandse huishoudfinanciën.

Een meer geïntegreerde benadering van pensioenen en wonen kan bijdragen aan een veerkrachtiger financieel systeem, waarin huishoudens beter in staat zijn om schokken op te vangen en hun financiële keuzes over de levensloop te spreiden. Dit proefschrift laat zien dat zo’n benadering juridisch en beleidsmatig mogelijk is – mits zorgvuldig vormgegeven.